대출 이자 계산기 — 원리금균등·원금균등·체증식 총이자 비교, DSR·중도상환수수료까지

대출 계산기를 검색하면 열에 아홉은 상환방식 하나를 고르고 월 상환액 하나를 보여줍니다. 그런데 실제로 궁금한 건 그게 아니었습니다. 원리금균등과 원금균등의 총이자가 얼마나 다른지, 이 대출을 받으면 DSR이 몇 %가 되는지, 1년 뒤에 갈아타면 수수료가 얼마인지. 세 가지를 따로 찾아다니다가 한 화면에 모았습니다.

금액·금리·기간을 넣으면 네 방식의 첫 달·마지막 달·총이자가 한 표에 나오고, 아래에서 DSR과 중도상환수수료를 이어서 계산합니다. 금리 4.0%는 예시값이니 본인 조건으로 바꿔 넣으세요.

총이자가 왜 이렇게 다른가

3억원을 30년, 연 4.0%로 빌린다고 하겠습니다. 계산기에 기본으로 들어가 있는 값입니다. 방식만 바꿨을 때 결과가 이렇게 갈립니다.

원금균등이 원리금균등보다 3,500만원 넘게 이자가 적습니다. 이자는 항상 그 시점의 잔액에 붙기 때문에, 원금을 빨리 갚는 방식이 무조건 총이자에서 이깁니다. 대신 첫 달에 40만원을 더 내야 합니다. 30년 뒤 마지막 달에는 절반도 안 되는 금액을 내지만, 그때는 그 돈의 가치도 지금과 다릅니다.

그러니 “어느 쪽이 유리하냐”는 질문은 총이자만으로 답할 수 없습니다. 초반 상환 여력이 있고 오래 갖고 갈 대출이면 원금균등, 매달 나가는 돈을 고정하고 싶거나 몇 년 안에 갈아탈 생각이면 원리금균등이 맞습니다. 갈아탈 거라면 초반 몇 년의 차이만 실제 차이가 되는데, 계산기 ②번 표에서 연차별 누적 이자를 보면 그 차이가 얼마인지 나옵니다.

체증식은 왜 있는가

체증식은 반대로 갑니다. 처음엔 적게 내고 뒤로 갈수록 많이 냅니다. 총이자는 셋 중 가장 많습니다. 주택금융공사 보금자리론에서 만 40세 미만 차주가 고정금리 기간에 고를 수 있는 방식으로, 소득이 늘어날 것을 전제로 초반 부담을 낮추는 용도입니다. 첫 집을 사는 20~30대라면 총이자보다 초반 5년 상환액이 중요할 수 있어 넣어 두었습니다.

한 가지 미리 밝힙니다. 주택금융공사는 체증식의 정확한 계산식을 공개하지 않습니다. “매월 원금과 이자의 합계가 증가하고, 원금은 늘고 이자는 줄어든다”는 정의만 있습니다. 그래서 이 계산기는 첫 달은 이자만 내고 원금 상환액을 매월 일정액씩 늘려 만기에 다 갚는 등차 모델로 계산합니다. 실제 보금자리론 스케줄과는 차이가 있으니 방향을 보는 용도로 쓰시고, 정확한 금액은 공사의 예상대출조회에서 확인하세요.

DSR — 한도는 금리가 아니라 “스트레스 금리”로 정해진다

DSR은 연간 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율입니다. 은행은 40%, 저축은행·보험 등 제2금융권은 50%가 상한입니다. 여기까지는 다들 아는데, 계산에 쓰는 금리가 실제 금리가 아니라는 점에서 예상과 어긋납니다.

2025년 7월 1일부터 스트레스 DSR 3단계가 시행돼 실제 금리에 가산 금리를 얹어 DSR을 계산합니다. 3단계의 기본 가산 금리는 1.50%p인데, 2025년 10월 15일 대책으로 수도권·규제지역 주택담보대출은 하한이 3.00%p로 올라갔고 2026년 9월 현재도 그대로입니다. 지방 주담대는 2단계 수준인 0.75%p를 유지하는 유예가 2026년 말까지 연장됐습니다(2026년 6월 금융위원회 결정, 세 번째 연장). 변동금리는 이 가산분을 100% 반영하고, 혼합형·주기형은 고정기간이 길수록 반영 비율이 낮아집니다. 비율은 상품마다 달라 계산기에서 직접 넣게 했습니다.

차이가 얼마나 나는지 보겠습니다. 연소득 6,000만원, 기존 대출 없음, 30년 원리금균등, 금리 4.0%에 수도권 스트레스 3.0%p를 100% 반영하면 DSR 40% 안에서 받을 수 있는 최대 금액은 약 3억 62만원입니다. 스트레스 금리가 없다면 4억 1,892만원이고, 10.15 대책 전 기준인 1.5%p였다면 3억 5,224만원이었습니다. 같은 소득, 같은 금리인데 1억 1,800만원 가까이 줄어든 셈입니다. 계산기 ③번에서 스트레스 금리를 “미적용”으로 바꿔 보면 그대로 재현됩니다.

DSR과 별개로 수도권·규제지역 주택담보대출에는 금액 상한이 따로 있습니다. 2025년 6월 27일 대책의 6억원 한도가 10월 15일 대책에서 집값별로 나뉘어, 시가 15억원 이하는 6억원, 15억원 초과 25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원까지입니다. 만기 30년 제한도 그대로고, 규제지역 LTV는 40%입니다. 2026년 9월 기준으로 모두 유지되고 있어, DSR 계산에서 7억이 나와도 집값 구간의 상한이 먼저 걸립니다.

연소득 칸에는 세전 연봉을 넣습니다. 실수령액이 아닙니다. 본인 세전 연봉이 애매하면 연봉 실수령액 계산기에서 거꾸로 확인하실 수 있습니다.

중도상환수수료 — 갈아탈 때 계산하는 법

금리가 내려 갈아타거나 목돈이 생겨 일부를 갚을 때 내는 비용입니다. 공식은 대부분의 은행이 같습니다.

중도상환수수료 = 중도상환 금액 × 수수료율 × 잔여기간 ÷ 약정기간. 여기서 약정기간이 3년을 넘으면 3년으로 봅니다. 그래서 30년 만기 주담대라도 3년이 지나면 수수료가 없어집니다. 계산기 ④번이 이 공식 그대로입니다.

수수료율은 2025년 1월 13일 이후 신규 계약부터 크게 내렸습니다. 5대 은행 주담대 평균이 1.2~1.4%에서 0.6% 안팎이 됐고, 예를 들어 KB국민은행은 2026년 실행분 부동산담보대출에 변동금리 0.55%, 그 외 0.75%를 적용합니다. 은행·상품·계약 시점마다 달라서 기본값 0.6%는 예시일 뿐이고, 본인 대출계약서의 율을 넣으셔야 합니다. 2025년 1월 이전에 받은 대출은 옛 수수료율이 그대로 적용됩니다.

예를 들어 2026년 초 실행한 주담대에서 1년 뒤 1억원을 갚는다면 1억 × 0.6% × 24/36 = 40만원입니다. 갈아탈 때 이 금액과 금리 차이로 아끼는 이자를 비교하면 됩니다. 금리가 0.5%p 내려가는 갈아타기라면 1억원 기준 첫해 이자 절감이 약 50만원이라 1년 만에 본전입니다.

이 계산기가 못 하는 것

• 변동금리의 금리 변화는 반영하지 않습니다. 입력한 금리가 만기까지 유지된다고 가정합니다.
• 거치기간은 계산하지 않습니다. 거치 중에는 이자만 내므로 만기일시 행의 월 이자를 거치 기간만큼 더하면 근사치가 나옵니다.
• 체증식은 등차 모델 근사치입니다. 보금자리론 실제 스케줄은 공사 예상대출조회로 확인하세요.
• DSR은 이 대출을 원리금균등으로 받는다고 가정해 연간 원리금을 계산합니다. 신용대출은 만기·산정 방식이 다르고, 전세대출·정책대출은 DSR 적용 여부 자체가 다릅니다.
• LTV, 6억 한도, 만기 30년 제한 같은 DSR 외 규제는 계산에 넣지 않았습니다.
• 인지세, 근저당 설정비, 보증료 같은 부대비용은 포함하지 않습니다.

이 계산기는 공식에 따른 근사치입니다. 실제 한도와 금리는 은행 심사에서 정해지고, 규제 기준은 금융위원회 발표에 따라 바뀝니다. 계약 전에 은행과 금융감독원 금융소비자포털(FINE)에서 확인하세요.

자주 묻는 질문

원리금균등과 원금균등, 어느 쪽이 유리한가요?

총이자만 보면 항상 원금균등입니다. 3억·30년·4%에서 3,500만원 이상 차이가 납니다. 다만 초반 월 상환액이 40만원 더 많고, 몇 년 안에 갈아탈 계획이면 그 차이는 거의 실현되지 않습니다. 오래 갖고 갈 대출이고 초반 여력이 있으면 원금균등, 그렇지 않으면 원리금균등이 무난합니다.

DSR 계산에 쓰는 금리는 왜 실제 금리보다 높나요?

스트레스 DSR 때문입니다. 앞으로 금리가 오를 가능성을 반영해 실제 금리에 수도권 3.00%p(수도권·규제지역 주담대 기준, 지방은 2026년 말까지 0.75%p)를 얹어 상환액을 계산합니다. 실제로 내는 이자는 실제 금리 기준이고, 한도 계산에만 높은 금리가 쓰입니다. 그래서 같은 소득이어도 예전보다 한도가 줄어듭니다.

중도상환수수료는 언제부터 안 내나요?

대출 실행일부터 3년이 지나면 대부분의 은행 대출에서 면제됩니다. 3년 안이라면 잔여기간에 비례해 줄어들어, 2년 지난 시점이면 처음의 3분의 1만 냅니다. 은행별로 특약이 다를 수 있으니 계약서를 확인하세요.

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이 계산기는 2026년 9월 17일 기준으로 확인한 스트레스 DSR 3단계(수도권·규제지역 주담대 3.00%p, 지방 0.75%p 유예), 6.27·10.15 대책의 수도권 주담대 규제, 2025년 1월 개편 이후 중도상환수수료 체계를 반영했습니다. 규제와 수수료율은 바뀌므로 계약 전 금융기관 안내를 확인하시기 바랍니다. 이 글은 정보 제공을 목적으로 하며 금융 자문이 아닙니다.